Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości – wskazówki praktyczne

Autor Forum Dewelopera

j

25 lutego, 2020

Każdy deweloper wie, że jego inwestycja nie kończy się na oddaniu wybudowanego obiektu do użytkowania. Niezależnie od skali inwestycji, odbiór lokalu czy domu jednorodzinnego przez kupującego stanowi dopiero początek kolejnego etapu inwestycji – potencjalnej odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady. W tym artykule postaramy się przedstawić kilka wskazówek, które mogą pozwolić uniknąć problemów na tej „ostatniej prostej” dewelopera.

Czym różnią się terminy obowiązywania rękojmi od terminów przedawnienia roszczeń wynikających z prawa rękojmi?

Istnienie dwóch rodzajów terminów w zakresie prawa rękojmi bywa zdziwieniem dla wielu deweloperów. Wydaje się bowiem, że każdy ma świadomość istnienia 5-letniego terminu obowiązywania rękojmi za wady nieruchomości, lecz nie każdy jednak pamięta, że osobno liczone są terminy przedawnienia roszczeń wynikających z prawa rękojmi.

Najkrócej rzecz ujmując, generalny 5-letni termin obowiązywania rękojmi to czas, w którym powinno dojść do stwierdzenia istnienia wady (jej ujawnienia), aby móc przypisać odpowiedzialność deweloperowi. Termin ten liczony jest od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W tym okresie powinno dojść do ujawnienia wady istniejącej przed wydaniem nieruchomości lub wynikającej z przyczyny istniejącej przed tym wydaniem (np. wady projektowe lub wady wykonawcze). W efekcie, w przypadku gdy wada zostanie stwierdzona po 5-letnim okresie rękojmi, nie jest standardowo objęta ochroną rękojmianą. Między innymi z tego względu szalenie istotny dla dewelopera jest wynik przeglądu 5-letniego nieruchomości wymagany przepisami prawa.

Niezależnie natomiast od powyższego, prawo przewiduje również osobno liczone terminy przedawnienia roszczeń wynikających z prawa rękojmi (np. roszczenie o usunięcie wady, o obniżenie ceny). Jest to czas, jaki ma kupujący na formalne zgłoszenie swojego roszczenia deweloperowi, liczony jednak dopiero od momentu stwierdzenia wady (a nie od wydania nieruchomości). W przypadku zatem, gdy wada zostanie ujawniona w okresie generalnego 5-letniego okresu rękojmi (np. w wyniku przeglądu 5-letniego), czas na zgłoszenie roszczeń z niej wynikających może ulec odpowiedniemu wydłużeniu i wykroczyć poza 5-letni okres obowiązywania rękojmi.

Kto może zgłaszać deweloperowi wady w ramach rękojmi?

Odpowiedź na tak postawione pytanie wydaje się oczywista – kupujący. Praktyka pokazuje jednak, iż istnieje wiele przypadków, w których osoba legitymowana do realizacji roszczeń wynikających z prawa rękojmi nie będzie tak łatwa do zidentyfikowania i jej ustalenie może budzić wątpliwości.

Jednym z tego typu przypadków jest sytuacja, w której nieruchomość nabyta od dewelopera jest przedmiotem obrotu w okresie obowiązywania rękojmi. Powstaje wówczas pytanie, czy uprawnionym pozostaje pierwotny właściciel (kupujący nieruchomość od dewelopera), czy jego następca (aktualny właściciel).

Pomimo, że kwestia ta nie jest wprost uregulowana w przepisach prawa, dominujący pogląd w tym zakresie przyjmuje, że na skutek umowy sprzedaży roszczenia wynikające z prawa rękojmi wobec dewelopera nie przechodzą automatycznie na rzecz nowego właściciela nieruchomości. Może do tego dojść, lecz musi zostać zastrzeżone wyraźnie w umowie sprzedaży (lub osobnej umowie przelewu wierzytelności). Pamiętać bowiem należy, że stroną umowy z deweloperem jest pierwotny kupujący, a nowy właściciel może mieć analogiczne roszczenia z tytułu rękojmi, lecz nie wobec dewelopera, lecz wobec osoby, od której sam kupił nieruchomość.

Jeszcze ciekawszym przypadkiem trudności z określeniem podmiotu uprawnionego do formułowania roszczeń z tytułu rękojmi są wady nieruchomości wspólnej ujawnione po ukształtowaniu się wspólnoty mieszkaniowej. Wbrew bowiem często spotykanemu zapatrywaniu, wspólnota mieszkaniowa zasadniczo nie jest stroną roszczeń wobec dewelopera. Pamiętać jednak należy, że po spełnieniu określonych formalności może przejąć takie roszczenia od poszczególnych mieszkańców i realizować je przeciwko deweloperowi.

Czy po upływie terminów obowiązującej rękojmi deweloper przestaje odpowiadać za stan  sprzedanego budynku lub lokalu? 

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości nie jest jedyną podstawą prawną dla roszczeń kupującego w związku z ujawniającymi się wadami. Niezależnie od wyżej opisanych zasad, kupujący mogą sięgać również do ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży przez dewelopera (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

W ramach odpowiedzialności odszkodowawczej deweloper odpowiada za sprzedaż nieruchomości wolnej od wad. W przypadku, gdy okazuje się, że przedmiot umowy nie spełnia tego założenia, po stronie kupującego mogą powstać roszczenia zmierzające do naprawienia szkody wynikającej z występowania wad nieruchomości (np. zwrot koszów naprawy).

Wśród wielu różnic pomiędzy podstawami prawnymi dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi należy pamiętać o głównej, związanej z terminami wygaśnięcia roszczeń. Mianowicie, do odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera znajdują zastosowanie ogólne zasady przedawnienia roszczeń. Obecnie, w przypadku konsumentów, termin ten będzie wynosił 6 lat (w poprzednim stanie prawnym wynosił aż 10 lat).

Z uwagi na powyższe należy pamiętać, że upływ terminów obowiązywania rękojmi nie musi oznaczać zakończenia odpowiedzialności dewelopera za stan sprzedanego budynku lub lokalu.

Jaka jest relacja roszczeń z tytułu rękojmi do odpowiedzialności projektanta lub generalnego wykonawcy?

Każde zgłoszenie do dewelopera roszczeń wynikających z wad nieruchomości powinno wiązać się z ustaleniem, który podmiot w procesie inwestycyjnym jest odpowiedzialny za ich powstanie. Pomimo, że co do zasady zidentyfikowanie błędu projektowego lub wykonawczego nie będzie zwalniać dewelopera z odpowiedzialności wobec kupującego, pozwoli to ustalić kierunki formułowania roszczeń regresowych wobec kontrahentów odpowiedzialnych za wady.

W związku z powyższym, zadaniem dewelopera w przypadku wykrycia wad projektowych lub wykonawczych jest właściwe zabezpieczenie ewentualnych roszczeń regresowych wobec podmiotów realizujących określony zakres inwestycji. Dotyczy to w szczególności prawnego zabezpieczenia terminów realizacji roszczeń (terminów przedawnienia), jak również procedur przed ubezpieczycielami tych podmiotów lub w ramach wszczętych postępowań sądowych.

Należy pamiętać, że odpowiednio skonstruowana umowa z podmiotem realizującym dany zakres inwestycji (projektant, generalny wykonawca) i skuteczne zabezpieczenie ich realizacji (wypłacalność), powinny pozwolić na przeniesienie całego ciężaru odpowiedzialności na podmioty realnie odpowiadające za ujawniające się wady nieruchomości. Niestety, nie oznacza to możliwości zwolnienia się na tej podstawie z odpowiedzialności dewelopera wobec osób kupujących od niego lokale lub budynki.

 

Stan prawny aktualny na dzień 25.02.2020 r.

Autor: Czupajło & Ciskowski Kancelaria Adwokacka

 

© 2019, Forum Dewelopera Sp. z o.o.
Odpowiedzialność solidarna w umowie z wykonawcą, czyli kto płaci podwykonawcom?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy, dlaczego jest taki ważny?

Dzięki rachunkowi powierniczemu deweloper otrzymuje swobodę działania i może sprzedawać swoją inwestycję już przed rozpoczęciem budowy. Taki rachunek chroni jednocześnie obie strony, nie tylko inwestora, ale również nabywcę. Rachunek powierniczy jest rodzajem rachunku...

czytaj dalej
Odpowiedzialność solidarna w umowie z wykonawcą, czyli kto płaci podwykonawcom?

Metodyka zwinna w zarządzaniu projektem deweloperskim

Jeżeli myślisz, że Twoja pierwsza inwestycja w deweloperska to duże ryzyko to może kusić Cię zastosowanie zwinnej techniki prowadzenia projektu, która jest niepopularna w tej branży. Ale od początku, co to jest zwinna metodyka. Wywodzi się ona z branży wytwarzania...

czytaj dalej

JUŻ TERAZ!

ZDOBĄDŹ KALKULATOR – RENTOWNOŚCI – INWESTYCJI 

TWÓRCA

FORUM DEWELOPERA

Kalkulator przeznaczony dla sys. op. Windows

Wybrane dla Ciebie

0 komentarzy

Wyślij komentarz